Un plan para perdonar rentas en Los Ángeles
Mientras navegamos la crisis actual--una emergencia de salud pública y financiera de proporciones bíblicas—probablemente habrá escuchado mucho sobre condonar la renta. Hay varios términos para ello, tales como cancelación de renta y #RentZero, pero todo se refiere a la misma cosa: una política que permita a los inquilinos no pagar alquileres sin tener que reponerlo más tarde. No es lo mismo que congelar los alquileres, ya que esto solo previene a los arrendadores de subir las rentas.
Es posible que hayas oído que perdonar las rentas no es una opción en Los Ángeles. Que no tenemos ni el poder ni los recursos, o los medios legales para hacerlo nosotros mismos. Pero eso no es cierto. Podemos perdonar las deudas de renta. Y si queremos evitar nuestra crisis financiera local y ver como nuestra emergencia abrumadora de indigencia se empeora--si queremos emerger de esta pandemia como una ciudad más fuerte y equitativa que cuando entramos—debemos condonar rentas.
Hablemos de perdonar las rentas en los Ángeles: por qué lo necesitamos, y cómo podemos hacer para lograrlo.
¿Qué está sucediendo con los alquileres en Los Ángeles ahora?
A la fecha, Los Ángeles no ha perdonado pagos de renta, pero ha permitido que los inquilinos los pospongan. A los inquilinos si se les permite dejar de pagar la renta si presentan una carta a sus arrendadores notificando que no pueden hacer el pago de ese mes, y no se les exige reponer el pago faltante hasta un año después de que el período de emergencia ha pasado.
¿Por qué es la deuda de la renta un problema?
Posiblemente, nuestra ciudad se enfrentará a una crisis de empleo sin precedentes que durará mucho tiempo; y mientras el período de emergencia dure, para muchos inquilinos la deuda de la renta se acumulará dramáticamente. Hay estudios que muestran que los pagos por desempleo, aún los pagos incrementados por la crisis, no son suficientes para cubrir la renta de la mayoría de las personas en Los Ángeles. Y muchos de los angelinos, incluyendo los residentes indocumentados, no tienen acceso alguno a beneficios por desempleo.
¿Cómo podemos esperar que muchas personas que aún no tendrán empleo puedan pagar su deuda pasado un año? ¿Y qué sucede el día que estos pagos pendientes acumulados se vencen? Las calificaciones de crédito de estas personas serán destrozadas. Los propietarios se quedarán sin ingresos importantes esperados. Miles de inquilinos pueden ser desalojados. Muchos de ellos serán forzados a vivir en las calles, aumentando nuestra ya excesiva crisis de indigencia.
Al posponer la renta sin cancelarla, estamos creando una crisis de endeudamiento local.
¿Qué tan seria es la crisis?
Ese es actualmente un tema importante; no sabemos. A pesar del hecho que llevamos ya casi una década de tener problemas de habitacionales y de renta, Los Ángeles recolecta muy pocos datos en lo que se refiere a quienes son y cuánto cobran los arrendadores. Desde hace tres años tenemos un registro de unidades que tienen la renta estabilizada, pero esas unidades son apenas un poco más de la mitad de las unidades en arrendamiento en Los Ángeles.
Tampoco sabemos quiénes son los dueños de estas propiedades arrendadas. El formulario del registro no pregunta el nombre del propietario, y las identidades de muchos de los propietarios en LA están ocultas detrás de empresas de cartón.
La falta de datos hace casi imposible hacer cumplir sanciones a propietarios. Si no sabemos quiénes son o cuánto están cobrando, la ciudad no puede tomar medidas punitivas en contra de los arrendantes que cobran rentas excesivas o que pretenden desalojar a inquilinos de forma ilegal. Estamos poniendo la carga completa de cumplimiento sobre los inquilinos. Los inquilinos deben saber que tienen derecho a presentar quejas en contra del dueño y de llevar su caso a la corte si el dueño persiste. Los procedimientos judiciales raramente favorecen a los inquilinos en Los Ángeles, y pueden ser devastadores financieramente. Mientras que ciudades como San Francisco y New York proveen abogados gratis para los inquilinos con casos de desalojo, Los Ángeles no.
A causa de la falta de datos y supervisión de las actividades de los propietarios, la mayoría de nuestros controles de renta existentes quedan completamente sin poderse aplicar. Hemos forzado a los inquilinos a ser sus propios defensores cuando un arrendador viola sus derechos, una dinámica donde los dados están cargados en contra de ellos.
Para resumir: el mercado de renta de LA sufre tanto de mucha deuda como de falta de información.
¿No podemos simplemente cancelar la renta y dar el asunto por terminado?
Suena tentador simplemente eliminar la deuda a inquilinos sin reembolsar a los arrendantes. ¡Claro que sería más sencillo! Pero forzar a los propietarios a cargar el peso completo de la crisis –especialmente los pequeños propietarios y aquellos que proveen las unidades económicas que nuestra ciudad tan desesperadamente necesita--pudiera tener un efecto dominó desastroso. Rebajar significativamente los ingresos por rentas pudiera empujar a los propietarios a retirar sus unidades del mercado para convertirlos en condominios o para vender sus edificios a firmas de capital privado.
Apartamentos viejos con rentas controladas son especialmente vulnerables para ser convertidos en condominios, ya que muchas veces sus propietario operan con márgenes de utilidad más bajos y cualquier grado de incertidumbre puede empujarlos a vender. Aún antes de esta crisis, LA estaba perdiendo cantidades masivas de vivienda popular de esta manera; el año pasado, 657 unidades con rentas congeladas en la ciudad fueron retiradas del mercado en el curso de tan solo tres meses. Los inquilinos que ocupan estas unidades frecuentemente son desalojados y muchos se convierten en indigentes.
¿Qué están haciendo los líderes de la ciudad acerca de perdonar la renta?
Muchos de nuestros líderes electos de la ciudad han expresado interés en perdonar las rentas, pero no en hacerlo ellos mismos. En vez de trabajar en resolver la crisis local de las deudas por falta de pago de rentas, ellos han pedido a los gobiernos estatales y federales que pasen leyes para perdonar las rentas que nos saquen de apuros.
Pero pasarle el problema a otro ente legislativo ignora los verdaderos recursos que tenemos en la ciudad. Es más, el gobierno federal no es un socio confiable actualmente, y nuestro estado está manejando un déficit presupuestario más bajo que nunca. Tenemos que tomar cuanta acción local que nos sea posible.
¿Cómo vamos a pagarlo?
Primero, preguntémonos ¿cómo podemos permitir que otro angelino pierda su hogar?
Después de la última crisis financiera del 2008, nuestros oficiales electos en su mayoría escogieron quedarse a la espera mientras observaban a cientos de miles de residentes perder sus hogares a ejecuciones hipotecarias, rentas que se disparaban, y desalojos. Esa decisión ha sido, además de moralmente vergonzosa, increíblemente cara para nuestra ciudad. Nuestro gobierno local ahora gasta cientos de millones de dólares al año solo manejando la crisis de indigencia. Si antes hubiéramos invertido recursos para intervenir y dejar a los habitantes de la ciudad en sus hogares, estaríamos en una mucho mejor posición financiera hoy.
En lo que se refiere a perdonar las rentas a corto plazo, tenemos recursos a nuestra disposición. A través de una combinación de fondos dedicados de la ciudad, fondos con bajas tasas de interés que han sido puestos a disposición por el gobierno federal, y créditos fiscales transferibles podemos de forma legal y responsable crear un programa para perdonar rentas. Una vez más, sería aún más arriesgado no hacerlo.
¿Cómo debiera lucir nuestro plan de acción para perdonar las rentas?
Como ya expusimos antes, hoy en día LA tiene dos grandes problemas con su mercado de arrendamientos: demasiada deuda y poca información. Los arrendatarios están dejando de pagar rentas que no podrán cumplir más adelante, y la ciudad carece de la información para hacer cumplir la malversación del propietario, y hasta de saber quién es el propietario.
Podemos resolver ambos problemas a la vez.
Así es cómo lo haremos:
Paso 1: Establecer un registro de rentas para todas las propiedades arrendadas en la ciudad.
Paso 2: Permitir a los propietarios que han firmado en el registro presentar prueba de los pagos que no han recibido de los inquilinos.
Paso 3: Proveer reembolsos en efectivo a los dueños de propiedades pequeñas y asequibles hasta el pago medio del alquiler en la ciudad de LA.
Paso 4: Ofrecer a los dueños de las grandes propiedades de la localidad créditos fiscales transferibles.
Entremos ahora en más detalle.
Expandiendo el registro de rentas
Si vamos a reembolsar rentas a los propietarios, es esencial que exijamos que todos los propietarios de unidades de renta se registren con sus propiedades en una base de datos. Si se espera que todas las personas que manejan registren sus vehículos, ya es hora de que hagamos lo mismo con la propiedades arrendables.
Al reunir a todos los propietarios en una base de datos se nos facilitará mantener informados tanto a los inquilinos como a los dueños sobre las regulaciones y los derechos de los arrendantes. Al obligar a los arrendatarios a declarar lo que cobran y a presentar la papelería que ellos les mandan a sus inquilinos, estaremos mejor equipados para hacer cumplir las multas por las violaciones de extorsión de alquileres y desalojos. Las multas cobradas a los que actúan mal también serán otra fuente de ingreso muy necesaria.
Al hacer del registro de rentas un componente esencial de nuestra política para perdonar rentas, no solo estaremos limpiando el desastre de nuestra crisis actual, sino estaremos creando a la vez un sistema duradero que protegerá a los inquilinos en el futuro. Por fin tendrá nuestra ciudad la información necesaria para comprender a fondo nuestro escenario de alquileres, y tendremos los medios para hacer cumplir las regulaciones que presentemos.
El perdón de la renta para inquilinos; reembolso para propietarios
Muchas veces les pedimos a los inquilinos que naveguen papelería complicada y largas esperas para recibir cualquier clase de ayuda con la renta. En nuestro modelo para perdonar rentas todo lo que ellos necesitan hacer es enviar una carta al propietario declarando que no pueden pagar la renta. Luego le corresponderá al propietario buscar reembolso de la ciudad. Es justo que a los dueños les toque hacer el trabajo preliminar ya que ellos obtienen una ganancia, y el manejo de propiedades es su oficio.
Si los pequeños propietarios se inscriben en el registro y envían la carta de su inquilino que declara su incapacidad de pago, ellos recibirán un reembolso de hasta la renta promedio de la ciudad por cada uno de los pagos faltantes. Lo que constituye un “pequeño” propietario o un negocio de “mamá y papá” puede cambiar para algunos, pero la ciudad los define como aquellos que no tienen más de cuatro unidades para rentar.
Créditos fiscales transferibles para los propietarios más grandes.
Mientras que lo último que quisiéramos hacer es ofrecer dinero a los propietarios de grandes corporaciones, se han planteado preguntas sobre la constitucionalidad de cancelar los pagos de alquiler a cualquier dueño de propiedades. Afortunadamente, nuestra ciudad tiene recursos legales y con una buena jurisprudencia para ofrecer reembolsos a compañías sin pagarles dinero por adelantado a través de créditos fiscales transferibles.
La premisa detrás de un crédito fiscal como este es bastante simple; es esencialmente un certificado que declara que queda exento de pagar cierta cantidad de impuestos en algún momento en el futuro. Ya que LA estará posiblemente en una posición financiera más saludable en unos años, podemos ofrecer dar estos créditos más adelante, aplanando de esa manera la curva de la deuda de la ciudad. Los propietarios que reciban estos créditos fiscales pueden usarlos para obtener rebajas de impuestos: sobre sus propiedades en el futuro, en sus impuestos, o venderlos a otros negocios que puedan darle mejor uso a estos créditos. Estos créditos tendrán más valor entre más tiempo se retengan, incentivando a los negocios a esperar para cobrarlos hasta que la ciudad haya llegado más allá en su recuperación económica.
El proveer este tipo de pago a los propietarios también mantendrá a los inquilinos en sus hogares. Y no hay nada más importante que eso.
Lo podemos lograr
Cancelar la renta puede sonar como una medida drástica, más allá del alcance del poder de la ciudad. Pero no lo es. Los Ángeles tiene una larga historia de gastar dinero para incentivar la salud de ciertas propiedades. Solamente en los últimos años hemos otorgado cerca de un billón de dólares en créditos fiscales a un puñado de hoteles en el centro de la ciudad.
Al usar nuestros recursos para mantener a los inquilinos en sus hogares, estamos haciendo una declaración del tipo de Los Ángeles que queremos ser: un lugar donde una pandemia fuera de nuestro control no conduce a que más angelinos sean desalojados y se queden sin hogar porque los vecinos intervinieron para ayudar. Un lugar donde el peso de la crisis se comparte, y no se coloca directamente sobre los hombros de aquellos que están menos equipados para sobrellevarlo.
En algunas formas “perdonar la renta” es un término engañoso: perdonar implica que alguien hizo algo malo. Pero las personas que luchan por su existencia en nuestra ciudad hoy no han hecho nada para merecer su pena. Y no debieran ver sus vidas destruidas porque nuestros líderes se han rehusado a actuar.
Yo creo verdaderamente que Los Ángeles es una ciudad con una solidaridad alegre y profunda. Es por ello que todos los días vemos a más y más angelinos apresurándose a ayudar a otros a sobrellevar esta crisis. Aquí nos cuidamos los unos a los otros. Nosotros mostramos amor a vecinos que nunca hemos conocido.
Ya es hora de que nuestras políticas reflejen los valores de nuestra gente.